On vous a menti sur le prix de votre appartement

On vous a menti
sur le prix de votre
appartement.

Pas malicieusement. Mais factuellement.

Prix affiché — annonces

6 600 €

par m² · stock actif mars 2026

−12%

d'écart réel

Prix réel — actes notariés

5 900 €

par m² · DVF 2024 enregistré

Sur un bien affiché 500 000 € → signé 440 000 € chez le notaire. 60 000 € d'écart. Enregistrés. Tamponnés. Irrévocables.

Ce n'est pas une estimation.
Ce sont les actes notariés.

J'ai croisé la base DVF (toutes les transactions réelles signées devant notaire depuis 2019) avec le stock d'annonces actif — 529 biens dédupliqués. Ce que personne d'autre ne produit localement.

Prix affiché (annonces) vs Prix réel (actes notariés) — €/m² · Nogent-sur-Marne

Sources : DVF DGFIP · Notaires du Grand Paris ADSN-BIEN · MoteurImmo 529 biens dédupliqués

DVF × STOCK

Prix affiché vs actes notariés Nogent-sur-Marne 2020-2025

Les barres bleues (prix annonces) restent hautes pendant que les barres cyan (prix DVF) s'effondrent. Les flèches rouges mesurent la décote effective : −10,5 % en 2023, −11,9 % en 2024.

Pourquoi cet écart ?

En 2021, le marché était en feu. Les biens partaient en 48 jours. Parfois au prix. Parfois au-dessus. L'écart annonces/actes était à peine de 0,8%.

Puis les taux ont remonté. Les acheteurs ont freiné. Mais les vendeurs, eux, n'ont pas bougé. Ils se sont calés sur les prix du pic de 2022 — tous ancrés sur le voisin du voisin.

Résultat : les volumes se sont effondrés de 70%. Non pas parce que personne ne voulait acheter à Nogent. Mais parce que vendeurs et acheteurs ne pouvaient pas se rejoindre.

Depuis T1 2025, le marché repart. Les Notaires du Grand Paris le confirment. Mais la fenêtre de négociation se referme progressivement.

Signal · Vendeurs

Un bien affiché 450 000 € signe en médiane à 396 000 €. Afficher au prix DVF = vendre en 42 jours. Maintenir le prix d'espoir = 90+ jours, même prix final, force de négociation détruite.

Signal · Acheteurs

40% du stock (210 biens sur 529) dépasse 75 jours. Ces vendeurs commencent à douter. La marge de négociation est réelle — et se calcule précisément avec les données DVF.

Signal · Rebond 2025

Prix IDF petite couronne : +0,9% au T1 2025. Volumes en hausse. Décote vers 9%. La fenêtre de négociation maximale se referme.

De l'euphorie au creux,
vers le rebond.

20
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2020 — 2021 · Euphorie

Taux à 1%, épargne Covid, bords de Marne. Biens partis en 48 jours. Écart annonces/actes : 0,8%. 640 transactions. Marché en tension maximale.

2022 · Retournement

Remontée des taux. Acheteurs freinent, vendeurs ne bougent pas. Annonces à 7 100 €/m². Décote : 4,7%. Volumes : 440 ventes.

23
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2023 — 2024 · Correction

Prix d'actes : −13%. Volumes : −70%. Délai : 86 jours. Décote : 11,9%. 40% du stock hors prix de marché.

25
26

2025 — 2026 · Rebond

Notaires du Grand Paris : +0,9% en T1 2025. Volumes remontent. Décote vers 9%. La fenêtre de négociation se referme. Doucement. Sûrement.

Vous avez un lien
avec Nogent-sur-Marne ?

Vous méritez les vraies données — pas les prix d'agence, pas les estimations algorithmiques des portails.

Vous y vivez

Vous y possédez un bien

Vous pensez y acheter

Vous pensez y vendre

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Prix réels année par année depuis 2020 — DVF

Décote par type de bien — studio, F2, F3, F4, maison

Analyse des 529 biens du stock actuel

3 scénarios de prix pour fin 2026

Version en ligne interactive avec tous les graphiques

On vous a menti sur le prix de votre appartement.

Ce n'est pas une estimation.Ce sont les actes notariés.

Pourquoi cet écart ?

De l'euphorie au creux,vers le rebond.

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Ce n'est pas une estimation.
Ce sont les actes notariés.

De l'euphorie au creux,
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